Договор пожизненной ренты на квартиру что это

 

Рента квартиры – передача прав на недвижимость от продавца плательщику ренты взамен на ежемесячное содержание. Какие риски подстерегают плательщиков ренты и ее получателей?. Как правильно оформить договор пожизненной ренты: инструкция и образец, подводные камни, отличие от постоянной, порядок действий после смерти и можно ли оспорить

В чем суть данной сделки?

Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.

Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.

Продавцом чаще всего выступают люди преклонного возраста, не имеющие родственников, которые могли бы помочь им материально. Передавая права на квартиру постороннему человеку, взамен продавец требует выплаты денежных средств в установленном размере и в определенные сроки.

Пожизненная или постоянная рента, судя из названия, распространяется на весь период жизни и до самой смерти продавца.

Покупатель же берет на себя обязанность по материальному обеспечению продавца до конца его дней.

Следует различать понятия «простой ренты квартиры» и «пожизненное содержание с иждивением». Первый вариант предполагает лишь выплату определенной суммы, а содержание – уход за продавцом: оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств, лечение и, наконец, похороны.

По договору ренты права на квартиру переходят покупателю после смерти рентополучателя.

Далее следует госрегистрация сделки, которая ничем не отличается от таковой после купли-продажи.

Единственный нюанс: в графе «Обременения» указывается, что квартира приобретена по договору пожизненной ренты. Продавец теряет право на распоряжение жильем – продажа, дарение, завещание. Он вправе проживать в квартире до своей смерти.

Отчуждаемая квартира может быть передана покупателю двумя способами:

  1. Платно. В этом случае рентные платежи формируют стоимость квартиры. Это некий вариант рассрочки. Одновременно заключается договор купли-продажи жилья.
  2. Бесплатно. В этом случае размер рентного платежа оговаривается сторонами и не имеет конкретной привязки к стоимости квартиры. Имущество же передается по договору дарения.

Получателем рентного платежа может быть:

  • собственник квартиры;
  • другое лицо, указанное в договоре;
  • группа лиц – супруги, братья и сестры.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Можно, но только либо по обоюдному согласию, либо через суд. Если расторжение ренты происходит по соглашению сторон, необходимо заключить соглашение и также заверить его у нотариуса.

Если одна из сторон не согласна с решением о расторжении, придется идти в суд. На время судебного разбирательства обязанность по уплате ренты с рентодателя снимается. Если истцу удается доказать, что второй участник договора недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, суд расторгает договор, а каждый участник сделки остается при своем.

Расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо через суд

Третий вариант – признание договора ренты недействительным. Происходит в случае мошенничества, когда недобросовестные люди пользуются недееспособностью пожилых людей или обманным путем заставляют их подписать договор.

Как заключить договор ренты на квартиру?

Для его заключения вначале потребуется найти вторую заинтересованную сторону. Хоть и не часто, но можно встретить объявление «куплю квартиру по договору ренты» и другие подобные объявления о поиске как в газетах, так и в Интернете.

Ещё одним источником информации можно считать соцзащиту, т.к. там можно предложить свои услуги в качестве плательщика ренты. А специалисты этого госоргана плотно взаимодействуют с людьми старшего поколения, т.е. обладают нужными данными. Кроме этого, «сарафанное радио» (т.е. слухи) также способно помочь.

Рентная квартира может быть передана плательщику на следующих условиях:

  1. Договорных, имеющих индивидуальный характер, не выходящий за пределы закона;
  2. В счёт оплаты её цены. Здесь общая стоимость квартиры формируется так: единовременный перевод от 25 до 40% от рыночной стоимости квартиры на счёт рентополучателя + рентные платежи. Их выплата сродни рассрочки. Одновременно с рентным договором подписывается и договор о купле-продаже.
  3. Бесплатно. При таком условии размер рентных платежей устанавливают сами стороны в процессе предварительных переговоров (в любом случае, он не должен быть меньше установленного законодателем минимума). Рентные платежи пропорционально связаны с прожиточным минимумом: он увеличивается и выплаты должны быть соответственно увеличены.
До подписания рентного договора обязательно нужно убедиться в дееспособности будущего рентополучателя. В противном случае, появившиеся на горизонте после его смерти родственники смогут признать такой договор недействительным в суде. А это грозит полным лишением плательщика каких бы то ни было прав на рентную квартиру, за которую он честно заплатил.

Рентный договор в обязательном порядке регистрируется в нотариате, а переход прав на квартиру — в Росреестре.

Договор ренты на квартиру между родственниками

Законодатель не запрещает подписание рентного договора с родственниками: оформляется он быстро, а пошлины, налоги и сборы по нему меньше, чем по иным договорам отчуждения имущества.

Никаких различий между родственниками или посторонними для порядка заключения и соблюдения условий рентного договора не предусмотрено. В этом рента похожа на оформление дарения квартиры близкому родственнику. При этом правовая сила родственных связей не утрачивается: например, подписание такого договора нетрудоспособной матерью и вполне обеспеченной дочерью не лишает первую алиментных требований от второй.

Что такое рента на квартиру?

Когда употребляется слово «рента», то имеется в виду реальное соглашение между лицами о том, что одно из них будет ухаживать или выплачивать определённую сумму денег (или предоставлять эквивалентный набор лекарств, продуктов и т.п.) ежемесячно, а другое лицо, взамен на получаемые блага, передаёт ему свою квартиру в собственность.

Причём, владельцем можно стать только после кончины нынешнего собственника. До этого события квартира будет считаться обременённой, т.е. её дальнейшей судьбой нельзя будет распорядиться по своему желанию: ни продать, ни обменять, ни подарить и т.д.

Законодательные основы ренты указаны в §1 гл. 33 Гражданского кодекса. Что касается состояния квартиры, которая становится предметом договора, то к нему подлежат применению положения гражданского законодательства о купле-продаже или дарении (начиная со ст. 469 ГК и т.д.). Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками вот здесь.

Договор о ренте в обязательном порядке должен быть удостоверен в нотариате. Стоимость такого удостоверения составляет 1/2 % от общей суммы договора (плата нотариусу должна находиться в диапазоне от 300 руб. до 20 тыс. руб.).

Важно: обязанность по оплате коммунальных услуг может исполнять получатель ренты, но для этого потребуется составление и подписание ещё одного соглашения — о пользовании помещением. А в общем — такое обязательство является прерогативой плательщика ренты.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Три формы ренты

Законодатель выделил три вида рентных отношений. Каждый вид договора имеет свои особенности, с которыми следует ознакомиться заранее. Разберёмся с каждым видом отдельно.

Постоянная рента

Договор постоянной ренты устанавливает неограниченную временными рамками обязанность выплаты денежных средств (предоставления услуг, работ, обеспечения лекарственными средствами и т.п.) плательщиком ренты её получателю.

Рентные платежи имеют свою нижнюю границу — прожиточный минимум (федеральный или региональный: будет выбран наиболее выгодный для рентополучателя). С его ежегодным ростом будут также увеличиваться и платежи. Общеутверждённый промежуток между выплатами составляет один квартал, но он может быть изменён сторонами взаимным соглашением.

Сторонами в этих отношениях могут выступать как обычные граждане, так и организации, являющиеся обязательно некоммерческими и с уставными документами, допускающими подобную деятельность. Права рентополучателя могут быть переданы иному лицу по особому договору — уступки прав.

Плательщик может отказаться от продолжения выплаты рентных платежей и заплатить сразу всю оставшуюся сумму ренты. Но здесь есть ограничение: такое решение плательщика должно быть письменно оформлено и передано получателю не позднее, чем за 3 мес. до окончания выплаты рентных платежей (установленный законом срок) или иной больший срок (такое условие прописывается непосредственно в самом договоре). В соглашении может быть учтено, что такое право на одновременный выкуп ренты не может быть реализовано пока жив рентополучатель. Также может быть установлено иное ограничение по срокам (например, 25 лет с даты подписания договора).

Возможные риски гибели имущества (т.е. его уничтожение из-за различных факторов), которые являются предметом рентных отношений, при условии его бесплатной передачи, ложатся на плечи плательщика.

Если гибель имущества (квартиры) или его повреждение являются случайными и не несут в себе какого-либо умысла, то у плательщика появляется право на требование:

  • прекращения рентных обязательств полностью;
  • пересмотра условий ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Обычно заключают одинокие и пожилые граждане или иждивенцы. В обмен на квартиру такой человек получает необходимые ему денежные выплаты и уход. Кроме этого, плательщик может взять на себя обязанность после кончины рентополучателя достойно проводить его в последний путь, а именно: оплатить необходимые ритуальные услуги.

Для определения наименьшего размера одной выплаты законодатель также берёт за основу прожиточный минимум (больший из двух: федеральный или региональный). Одна такая единоразовая выплата = 2 прожиточных минимума.

Ремонт квартиры и её благоустройство полностью перекладывается на плательщика. Разумеется, ему предоставляются права на сдачу в аренду/залог квартиры или иной вид отчуждения, но перед этим плательщик должен обязательно получить согласие на эти действия у рентополучателя.

Плательщику ренты не лишним будет документально фиксировать свои действия:

  • собирать чеки на лекарства,
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • деньги надежнее передавать не лично в руки рентополучателю, а банковским переводом, чтобы впоследствии можно было проследить их путь и т.п.

Рентополучатель может расторгнуть договор, основываясь на недолжное выполнение своих обязательств плательщиком, если у последнего не будет документальных доказательств обратного. В таком случае плательщик не может по закону получить возмещение своим уже понесённым затратам.

Этот вид рентных отношений богат на судебные иски о признании соглашения недействительным и требовании возвратить жильё гражданину, принадлежащему социально-незащищённой прослойке общества. Не лишним здесь будет познакомиться с соседями, хотя бы по этажу: суд охотно в подобных разбирательствах учитывает свидетельские показания.

Если же, к примеру, рентополучатель захочет расторгнуть соглашение и без предупреждения сменит замки на дверях, то плательщику нужно вызвать участкового полицейского, который зафиксирует этот факт. Его протокол — возможное свидетельство в пользу плательщика.
Все обязательства для плательщика прекращаются лишь после кончины рентополучателя.

Пожизненная рента

Выплаты здесь ограничиваются сроком жизни гражданина, квартира которого становится объектом рентных отношений, или другого указанного им человека.

Как правильно заключить договор пожизненной ренты

Фото 2

Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:

  • принимается решение о необходимости составления соглашения;
  • далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
  • специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
  • на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
  • если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
  • проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
  • изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
  • если отсутствуют претензии, то подписывается документ.

Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.

Необходимые документы

Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • справка из БТИ;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
  • если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
  • если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
  • другие документы по запросу.

Рекомендуется настоять на обследования пожилого человека в психоневрологическом диспансере. Это необходимо, чтобы засвидетельствовать его дееспособность. В противном случае велик риск оспаривания сделки как самим получателем ренты, так и его наследниками.Договор составляют минимум в 3 экземплярах: по одному для каждой стороны и один – для передачи в Росреестр. Перед подачей документов на регистрацию потребуется оплатить госпошлину и приложить квитанцию.

Договор ренты: образец

Типовой образец документа представляет собой соглашение, заключаемое между родственниками или третьими лицами с указанием следующих данных:

  • размеров рентной суммы и периодичности её выплаты;
  • сведений из паспортов сторон (если участники сделки – физические лица) или информации из учредительных документов, адресов регистрации (для коммерческих и некоммерческих учреждений);
  • предмета договора (т. е. отчуждаемой квартиры) и его детального описания;
  • данных получателя выплат (это может быть кредитор или другие граждане, указанные в тексте документа);
  • обязанностей и ответственности сторон при просрочке платежей, а также прав участников;
  • прочих вопросов, которые необходимо обговорить во время заключения сделки;
  • подписей сторон.

Ознакомиться с документом возможно на примере образца, здесь вы можете скачать стандартный договор ренты.

Образец договор ренты на квартиру образец

Понадобятся ли услуги юриста

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон — очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец  — плательщик ренты — должен исполнять условия контракта  до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив  справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты

Как сказано выше, без нотариального заверения договор ренты будет считаться недействительным. В некоторых случаях нотариус может отказать в заверении договора. Например, в заверении будет отказано, если положения договора противоречат закону.

Также бывает, что стороны пришли не к тому нотариусу:  если договор ренты предполагает отчуждение недвижимости, то он удостоверяется нотариусом по месту нахождения этой недвижимости, в других регионах нотариусы, естественно, откажут в нотариальном удостоверении.

Если просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий, в заверении также будет отказано. Нотариус обязан проверить дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. То есть граждане должны адекватно себя вести, четко выражать свои намерения, отвечать на вопросы, не находиться в состоянии алкогольного или иного опьянения и так далее.

Если сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении, нотариус не может ее заверить. Прежде чем обратиться к нотариусу, нужно проверить все документы: если они не соответствуют требованиям, то в заверении будет отказано.

Нотариус также не заверит договор, если факты, изложенные в документах, не подтверждены в соответствии с законами РФ.

Нотариус также не заверит договор, если факты, изложенные в документах, не подтверждены в соответствии с законами РФ. Установление личности гражданина или его представителя должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина, его представителя. То есть если предъявленные документы вызовут у нотариуса сомнения, он может отказать.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/pozhiznennaya-renta-na-kvartiru.html
  • https://m16-consulting.ru/articles/renta-na-kvartiru/
  • https://napravah.com/kvartira/darenie/dogovor-renty.html
  • https://russianpeople.ru/dogovor-pozhiznennoy-renty/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий