Договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок

Сегодня для сдачи недвижимости в аренду желательно будет оформить соглашение в соответствии с ГК РФ и другими нормативами законодательства. Причем есть различные типы подобных договоров. Достаточно часто используется именно бессрочное соглашение. Договор аренды на неопределенный срок удобен тем, что его не нужно регистрировать. Однако у бессрочной аренды есть и риски для обеих сторон по сравнению со срочным договором. Расскажем, когда удобно использовать договор аренды без срока действия, а когда этого делать нельзя.

Виды договоров аренды

В статье 610 ГК РФ разъясняется срок договора аренды. На неопределенный срок он считается заключенным в случае, если по содержанию не получается установить точную дату. Такой документ еще называют бессрочным.

Однако в буквальном смысле трактовать такое понятие нельзя. В любом договоре аренды предусматривается определенный период, так как вещь передается в пользование, а не в собственность другой стороне. При отсутствии конкретного периода правильнее говорить о возможности сторон в любой момент прекратить правоотношения. Правда, для этого предварительно необходимо известить другую сторону.

Бывают и краткосрочные договоры. Их очень часто заключают при найме жилого помещения. Краткосрочный договор, в основном, заключается на 11 месяцев. Благодаря этому нет необходимости его регистрировать в Росреестре. Договор аренды может заключаться и на два месяца, на несколько недель, дней и даже часов.

Краткосрочные договоры являются самыми выгодными для арендодателя, так как не только позволяют получить больше прибыли, но и ограничивают арендатора в определенных правах, а также дают возможность избежать уплаты налога.

Законом предусмотрено такое понятие, как предельный период договора. Он не только может указываться в соглашении, но и является обязательным по закону. Условие действует, к примеру, при предоставлении в аренду участков земли и участков, имеющих полезные ископаемые, так же, как и водные объекты. Законодательством установлены максимальные сроки, при которых данное имущество может передаваться в пользование.

Как правило, это имущество принадлежит государству, так как гражданин или компания, являясь собственником, имеет более широкие возможности для волеизъявления. Поэтому этот момент нужно учитывать при подписании договора.

Бывают случаи, когда в отношении передаваемого в аренду объекта законодательством установлен предельный период, а стороны не предусмотрели срок договора аренды. На неопределенный срок хоть и считается, что заключен договор, но он будет действовать только до окончания предельного периода. Однако если одна из сторон пожелает, то может отказаться от договора и в более раннее время без юридических последствий.

Другая разновидность документа получила название срочный договор. Это означает, что в нем четко прописывается конкретный срок действия или имеется привязанность к наступлению определенного события. Например, договор аренды коттеджа может предусматривать условие: «до заключения сделки купли-продажи» или «до вступления в наследство».

Долгосрочные договоры, в основном, заключаются на аренду:

• Земельного участка.
• Недр.
• Водного объекта.

Правоотношения по таким договорам в дальнейшем могут быть преобразованы тем, что арендатор получает возможность стать полноценным собственником. Например, если участок земли оформлен под ведение подсобного хозяйства на период в 49 лет, то при возведении на нем дома (в виде капитального строения) земля может быть переоформлена в собственность.

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Срок действия договора аренды нежилого помещения начинается с момента его подписания. При этом течение срока самой аренды начинается с момента передачи арендуемого помещения.

Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:

• Обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66).
• Решая, нужна ли госрегистрация договора, берите в расчет срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от № 59).

Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество арендодателю.

Риски! Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66).

Когда нельзя заключать бессрочный договор аренды?

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

• государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от № 101-ФЗ);
• государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
• объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Необходимо отметить, что данная статья направлена на решение общих вопросов по поводу бессрочной аренды помещения. По конкретному вопросу рекомендуем обратиться к нашему юристу сайта: