Алгоритм подсчета голосов при голосовании на общем собрания мкд

 

Что такое кворум и как он влияет на принятие решений на общем собрании собственников помещений. Общее собрание собственников, согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса России, признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для обсуждения вопросов, проблем повестки дня путём голосования и принятия решений

Содержание

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
Как оформить доверенность для участия в ОСС

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. КоАП РФ.Как уведомить собственников и ГЖИ об итогах собрания

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Шаг 5. Оформление результатов голосования

Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.

Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.

Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций, утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от года).

Независимо от формы голосования в решении собственников жилья по вопросам повестки дня на голосовании должны быть указаны (ч.5.1 ст.48 ЖК РФ):

  • сведения об участнике голосования;
  • сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД участника голосования;
  • решения по каждому вопросу повестки дня:"за", "против" и "воздержался".

Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ).

Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае оригиналы решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные документы, а во втором электронные версии.

Шаг 1. Анонс

Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45, а также п.8 ст.148 ЖК РФ).

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.

Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, , 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:

  1. Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.
  2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.
  3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования

Фото 2

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

  1. Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС.
  2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы.
  3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это нелегетимно и неверно.

Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь (апелляционное определение Мурманского областного суда от по делу №33-2032).Узнайте, как оспорить административные штрафы УК

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.
Минстрой РФ о проведении общих собраний собственников помещений в МКД

Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях

Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Очно-заочное голосование

Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. , 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Определение кворума

Фото 3

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов сбственнков помещений в МКД, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ.

Если речь идёт о собрании ТСЖ, а не об общем собрании собственников, то кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества.

А в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение ОСС ничтожно, то есть недействительно независимо от признания его таковым судом, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

При проведении общего собрания в очной форме кворум необходимо определить сразу. Если собрание проходит в очно-заочной или заочной форме, кворум определяется в последний день принятия письменных решений.

Иногда управляющие организации не учитывают голоса собственников нежилых помещений – это ошибка. Кворум определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых.

Принятие решения по вопросам повестки дня

Наличие на собрании кворума не гарантирует, что решение по каждому вопросу повестки будет принято.

Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум.

Для принятия решений, например, связанных с капитальным ремонтом МКД, необходимо количество голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.

Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом (ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от по делу №33-3425/2013: “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник".

Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

Имеется выдержка из определения Московского областного суда от по делу №33-566/2012(33-29450/2011: "Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244-247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.Читайте также подборку свежей судебной практики в пользу УК

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

  • большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
  • 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС 34280 46

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в голосовании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя ОСС

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Фото 4

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Как подсчитать голоса собственников на ОСС

Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.Рекомендуем прочитать инструкцию по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования

Виды права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.Читайте также: ГИС ЖКХ и заочные голосования

Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах (постановление ФАС Московского округа от №КГ-А40/944-03).

Аналогичное суждение содержится в п. Порядка заполнения формы "Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов" (Приказ ФНС от №ММВ-7-11/[email protected]).

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от №04АП-3334/07).

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.Читайте также о том, какие данные должен размещать Росреестр в ГИС ЖКХ

Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).10 ошибок при проведении общих собраний собственников 277354 34

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания 13909 1

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Шаг 4. Проведение

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ).

Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп.1 - 3.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Для введения ограничений пользования земельным участком нужно получить не менее 2/3 голосов

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования им, установке ограждений, решения по ним принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

За установку клумб, урн, детской площадки или парковки собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании утверждаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

  1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
  2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
  3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
  4. Установка датчиков движения.
  5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.
Как выбрать информационную систему для голосования на ОСС 44514 36

Квалифицированное большинство

Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.

Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):

  • Решения по общему имуществу МКД:
    • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
    • о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
    • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
    • Некоторые вопросы управления МКД (ст. 44 и 136 ЖК РФ):
      • наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома;
      • наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС. Например, он сможет подписывать акты выполненных работ и принимать работы по текущему ремонту;
      • создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
      • Некоторые вопросы капитального ремонта (пп. 1.1 и 1.2 ст. 44 ЖК РФ):
        • о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

      Что такое реконструкция, определено в ч. 1 ст. 14 ГрК РФ. Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей... (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция. Для неё собрания собственников не требуется.

      Неправильный подсчёт голосов

      От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

      К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

      Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

      Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

      Шаг 3. Оповещение

      Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

      В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ).

      При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование - для юридических лиц и ФИО - для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приёма администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч.4 ст.47.1 ЖК РФ).

      Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты : начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.

      Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.

      Простое большинство

      Просотое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

      Простым большинством решаются:

      • Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:
        • о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
        • о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
        • об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
        • о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)
      • Вопросы о способе управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
        • о выборе и изменении способа управления МКД;
        • о расторжении договора управления с УО;
        • выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
        • о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД;
        • выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
        • об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).
        • Вопросы, связанные с советом МКД (ст. 161.1 ЖК РФ):
          • об избрании и переизбрании совета МКД;
          • о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
          • утверждение Положения о совете МКД;
          • утверждение количественного состава совета МКД;
          • делегирование полномочий совету МКД;
          • об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.
        • Ряд других вопросов (ст. 44, 155, 156, 164 ЖК РФ):
          • размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
          • внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
          • о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
          • о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
          • о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
          • об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.

        Источники

        Использованные источники информации при написании статьи:

        • https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533-10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov
        • https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10122-kakim-kolichestvom-golosov-sobstvennikov-prinimayutsya-resheniya-na-oss
        • https://roskvartal.ru/provedenie-oss/6181-instrukciya-po-provedeniyu-oss-v-forme-ochno-zaochnogo-golosovaniya
        • https://portal.roskvartal.ru/provedenie-oss/6549-nyuansy-podschyeta-golosov-na-oss
        • https://roskvartal.ru/wiki/ossp-v-mkd/kvorum
        • https://roskvartal.ru/wiki/ossp-v-mkd/kogda-reshenie-prinyato
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий